Wie al een tijdje meeloopt herinnert zich vast nog de financiële crisis van (ongeveer) 2008-2011: in elkaar klappende banken, landen aan de bedelstaf (remember Griekenland?) en ook: imploderende huizenprijzen. Dat laatste hoeft niet zo heel erg te zijn, behalve als je je huis moet verkopen: lage opbrengst, (nog) hoge hypothecaire schuld en dus: restschuld! Die restschuld (er zijn mensen die nu nog bezig zijn die af te lossen) kwam vooral voor bij mensen die een aflossingsvrije hypothecaire lening hadden, logisch.
Na de crisis wilde onze goedbedoelende overheid ons voortaan beschermen tegen dit soort ongemak: vanaf 2013 mocht je alleen nog hypotheekrente fiscaal aftrekken als je de lening ook (in maximaal 30 jaar) afloste. Deed je het anders: dan geen rente-aftrek, dus geen belastingvoordeel en dus sloot iedereen vanaf dat moment annuïteitenleningen af. Daar komt de laatste tijd behoorlijk de klad in, want de mensen zijn gaan rekenen omdat de rente nu zo laag staat (en raad eens wie daar verantwoordelijk voor is…, trouwens: de huizenmarkt wordt ook al grotendeels gereguleerd door de overheid).
Rekenvoorbeeldje? Stel een huis van € 350.000 en een hypothecaire lening van € 350.000. Rente 30 jaar vast: 2%.
Heb je een annuïteitenhypotheek gesloten dan betaal je dan maandelijks (rente & aflossing) € 1.294, per jaar € 15.528. Fiscale effect: bijtelling huurwaardeforfait (stel WOZ = € 350.000) € 2.100 en aftrek hypotheekrente (gemiddeld, over de hele 30 jaar) een kleine € 4.000. Fiscaal aftrekbaar dus gemiddeld € 1.900 per jaar wat (stel tegen 40% tarief Inkomstenbelasting) € 760 belastingvoordeel betekent. Netto lasten dus gemiddeld per jaar: € 15.528 minus € 760 is € 14.768.
Nu met een aflossingsvrije hypotheek. Rente per jaar € 7.000 en bijtelling huurwaardeforfait (maal 40% Inkomstenbelasting) € 840, totale jaarlijkse lasten dus € 7.840. Dat is bijna de helft vergeleken met de annuïteitenhypotheek, dus zo ’n € 650 per maand netto meer te besteden aan andere zaken dan ‘het huis’.
Vandaar dus….
Blijft natuurlijk de kwestie: wat als je je huis verkoopt, dan moet je dus de hele hypotheek nog aflossen. Toch? Ja, klopt. En wat gebeurt er als je tussentijds moet verkopen en je huis op dat moment minder waard is geworden? Ja, restschuld.
Maar stel: je verkoopt over 30 jaar. De inflatie heeft dan een deel van je hypotheek opgegeten: bij 2% inflatie per jaar is die dan nog ongeveer € 196.000 ‘waard’ in de koopkracht van het jaar 2051. En de waarde van het huis? Stel dat die waarde ieder jaar (gemiddeld) met 2% stijgt, dan verkoop je dat huis in 2051 dus voor ongeveer € 621.000. Hou je na aflossing van de hypothecaire lening toch mooi € 271.000 over, welk bedrag dan in 2051 (bij 2% inflatie) helaas nog maar ongeveer € 150.000 koopkracht van 2051 is, maar dan nog… Zijn dat rare gedachten? Lees dit eens, antwoord: nee dus, hier de huizenprijzen uit wat recentere tijden.
Zie hier het effect van onze goedbedoelende overheid…..
Disclaimer: pas wel op wat je doet hier want zonder risico ’s is dit natuurlijk ook niet. Laat je deskundig adviseren en denk vooral zelf ook na (er zijn ook meerdere wegen die naar Rome leiden trouwens). Denk ook na over de scenario ’s waarin het leven toch anders loopt dan in dit mooie schema, zoals in 2008. Floortje weet er inmiddels ook alles van.