Met angst, beven en bibberend achter de (al dan niet digitale) brievenbus zitten alle huisbezitters weer af te wachten welke huiswaarde hun gemeente nu weer bedacht berekend heeft voor hun stulpje… Toch? Of toch niet? Nee hè…? Hoe dan ook: binnenkort komt ‘ie weer: de ‘nieuwe’ WOZ-waarde met als (waarde-)peildatum 01-01-2020 (WOZ = Waarde Onroerende Zaak). En belangrijk is ‘ie, die waarde. Om veel redenen.
De eerste reden is natuurlijk dat op die WOZ-waarde door je gemeente de
Onroerend Zaak Belasting wordt gebaseerd: hoe hoger de waarde, hoe hoger de aanslag.
De huiswaarde is ook fiscaal ‘inkomen’ (beter bekend als het ‘Huurwaardeforfait’) en je betaalt er dus Inkomstenbelasting over. Of -als je nog aftrekbare hypotheekrente hebt- maakt die WOZ-waarde die renteaftrekpost lager. Sinds de afschaffing van het ‘Hillen-amendement’ (in 2018) ontkom je zelfs niet meer aan belastingbetalen, ook al heb je je hypothecaire lening helemaal afgelost. En zo zijn er nog een aantal belastingheffingen die afhankelijk zijn van de WOZ. Reden genoeg dus om even goed alert te zijn op wat je gemeente er dit jaar van gebrouwen heeft.
Hoe werkt dat, het bepalen van die WOZ? Ooit is ermee begonnen, met dat WOZ-systeem (ik zat toen nog op de MEAO en liep stage bij de Gemeente Nijmegen, afdeling ‘Belastingen’ – dus ik was erbij …..)? Toen is een waarde vastgesteld van ieder pand en ieder jaar erna is die waarde bijgesteld op basis van de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen (de ‘referentiepanden’). Vergelijkbaar qua buurt, ouderdom, grondoppervlak en inhoud. Je kunt de waarde-taxatie van je huis opvragen bij je gemeente en dan zie je welke panden ze voor die referentie dit jaar gebruikt hebben (weet je ook gelijk wat die panden opbrachten dus – gluren bij de buurtgenoten). Het gemiddelde percentage van die drie panden laten ze dan ook op de waarde van jouw huis los. Voorbeeldje: gemiddelde waardestijging 2019 bij jouw referentiepanden 5%, de WOZ van jouw huis was met 01-01-2019 € 250.000 en dat wordt dan dus per 01-01-2020 € 262.000 (afgerond). Bij de WOZ wordt je huis dus niet echt getaxeerd, de WOZ volgt ongeveer de marktprijzen van ongeveer vergelijkbare huizen!!
Als je een perfect dossier bijhoudt zie je de ontwikkeling van de waarde van je huis daar. Heb je zo ’n dossier niet dan kun je dat voor een paar jaar terug in het WOZ-waardeloket opzoeken (en ja, daar kun je van -bijna- alle huizen de WOZ opzoeken – echt gluren bij de buren dus).
Bezwaar maken tegen de waarde kan en mag dus. Zorg wel dat je dat bezwaar goed onderbouwt (bespaar iedereen, vooral ook jezelf, allerlei onzinnige redenaties); als je de rekensystematiek snapt begrijp je ook dat zo ’n bezwaar op langere termijn veel geld kan opleveren.
En nog iets: de WOZ heeft dus niets te maken met de echte waarde van je huis, helemaal niets. Die paar gevallen waar dat wel zo is: toeval.